Povrat PDV-a na prvi stan mogao bi postati jedna od najvažnijih finansijskih tema za građane koji planiraju kupovinu nekretnine, ali i za banke, investitore i tržište novogradnje u Bosni i Hercegovini.

Nakon što je mjera konačno ušla u fazu primjene, fokus javnosti se s pitanja ko ima pravo i koji papiri su potrebni polako pomjera na širu sliku: može li povrat PDV-a promijeniti ponudu stambenih kredita, hoće li banke prilagoditi uslove kupcima prve nekretnine i da li će tržište nekretnina odgovoriti rastom cijena ili većom ponudom stanova.

Dugo čekana mjera dolazi u trenutku skupih kvadrata

Povrat PDV-a na prvi stan uvodi se u trenutku kada su cijene novogradnje u BiH već na visokom nivou. Prema podacima Agencije za statistiku BiH, prosječna cijena prodatih novih stanova u prvom kvartalu 2026. godine iznosila je 3.701 KM po kvadratnom metru. To je 20 posto više u odnosu na prosječnu cijenu u 2025. godini, te 20,4 posto više u odnosu na prvi kvartal prošle godine.

Istovremeno, tržište nije mirovalo. Broj prodatih novih stanova u prvom kvartalu 2026. bio je veći za 59,4 posto u odnosu na isti period 2025. godine, dok je korisna površina prodatih novih stanova povećana za 60,9 posto. U tom kvartalu prodana su 1.202 nova stana, ukupne korisne površine 65.633 kvadratna metra.

To pokazuje da povrat PDV-a ne dolazi na prazno tržište, nego na tržište na kojem je potražnja za novim stanovima već snažna, a cijena kvadrata za mnoge građane već teško dostižna.

Povrat PDV-a na prvi stan ne znači da kupac dobija novac prije kupovine. Građanin najprije mora kupiti stan, platiti cijenu sa PDV-om, uknjižiti nekretninu, prikupiti dokumentaciju i podnijeti zahtjev. Tek nakon toga UIO provodi postupak i donosi rješenje. Pravilnikom je propisano da se o zahtjevu odlučuje u roku od šest mjeseci od dana podnošenja urednog zahtjeva.

Zbog toga se ova mjera ne može posmatrati kao direktno smanjenje početnog učešća pri kupovini stana. Kupac i dalje mora imati zatvorenu finansijsku konstrukciju, kroz vlastita sredstva, kredit ili kombinaciju ova dva izvora. Povrat PDV-a dolazi naknadno i može postati važna finansijska rezerva, sredstvo za opremanje stana ili mogućnost za djelimičnu otplatu kredita.

Prema pravilima iz Pravilnika, maksimalan iznos povrata računa se primjenom preračunate stope PDV-a od 14,5299 posto na iznos koji se dobije množenjem maksimalne cijene stana sa 55 kvadratnih metara. Maksimalna cijena veže se za prosječnu cijenu stana sa PDV-om u BiH iz posljednjeg kvartalnog izvještaja Agencije za statistiku BiH u odnosu na datum zaključenja kupoprodajnog ugovora.

Ako se za ilustraciju uzme prosječna cijena iz prvog kvartala 2026. godine od 3.701 KM po kvadratu, vrijednost 55 kvadrata iznosi 203.555 KM. Primjenom preračunate stope PDV-a od 14,5299 posto, maksimalan povrat na takvu osnovicu iznosio bi oko 29.576 KM. To je značajan iznos za kućni budžet, ali je važno naglasiti da stvarni povrat zavisi od konkretne cijene, kvadrature, datuma ugovora i ispunjenosti uslova.

Banke neće odmah smanjiti kamate, ali mogu mijenjati ponudu

Najvažnije pitanje za građane je da li povrat PDV-a na prvi stan može donijeti povoljnije stambene kredite. Direktan pad kamata ne treba očekivati samo zbog ove mjere, jer banke kamatne stope formiraju prema cijeni izvora finansiranja, ročnosti kredita, vrsti kamate, procjeni rizika, visini učešća, vrijednosti nekretnine i kreditnoj sposobnosti klijenta.

Prema dostupnim tržišnim analizama, kamatne stope na stambene kredite u BiH trenutno se kreću oko četiri posto, dok se u praksi najčešće spominje raspon od približno 3,3 do 5,5 posto, zavisno od vrste kamate, roka otplate i kreditnog aranžmana.

To znači da povrat PDV-a sam po sebi ne smanjuje cijenu novca za banke. Međutim, može promijeniti način na koji banke oblikuju ponudu prema kupcima prve nekretnine. Umjesto nižih kamata, realnije je očekivati posebne kreditne modele, mogućnost jednostavnije djelimične prijevremene otplate nakon isplate povrata, manji trošak obrade, produžene rokove otplate ili pakete namijenjene upravo kupcima prvog stana.

Zašto je važna mogućnost prijevremene otplate?

Ako kupac nakon nekoliko mjeseci dobije povrat PDV-a, taj novac može iskoristiti za smanjenje glavnice kredita. U praksi to može značiti nižu buduću ratu ili kraći rok otplate, zavisno od dogovora sa bankom i modela kredita.

Primjera radi, kod kredita od 200.000 KM na 25 godina, uz kamatnu stopu od četiri posto, okvirna mjesečna rata iznosila bi oko 1.055 KM. Ako bi kupac nakon povrata PDV-a uplatio oko 29.500 KM za smanjenje glavnice, preostali dug bi pao na oko 170.500 KM. Uz isti rok i istu kamatu, nova rata bi okvirno mogla biti oko 900 KM, pod uslovom da banka dozvoli reobračun rate nakon djelimične otplate.

Ovaj primjer je samo ilustracija, ali dobro pokazuje zašto bi povrat PDV-a mogao biti važan i za kreditno tržište. Ne mora smanjiti kamatu, ali može smanjiti dug ili ubrzati otplatu.

Potražnja za stambenim kreditima već raste

Bankarski sektor već bilježi interes građana za stambeno zaduživanje. Prema Anketi o kreditnoj aktivnosti banaka Centralne banke BiH, u prvom tromjesečju 2026. godine kreditni standardi za stanovništvo nisu mijenjani, što znači da banke nisu ni pooštravale ni ublažavale uslove odobravanja kredita. Istovremeno, potražnja stanovništva za stambenim kreditima nastavila je rasti.

To je važan signal. Ako je potražnja za stambenim kreditima rasla i prije masovne primjene povrata PDV-a, nova mjera bi mogla dodatno povećati broj građana koji razmatraju kupovinu prvog stana. Posebno se to odnosi na mlade bračne parove, porodice koje žive kao podstanari i kupce koji su već bili blizu odluke o kupovini, ali im je nedostajala finansijska sigurnost.

Šta ova mjera znači za tržište nekretnina?

Povrat PDV-a na prvi stan najviše se odnosi na novogradnju, jer pravo imaju kupci nekretnina koje su bile predmet oporezivanja PDV-om. Starogradnja nije u istom položaju, jer takvi stanovi uglavnom nisu predmet obračuna PDV-a. Upravo zato bi se interes kupaca mogao dodatno pomjeriti prema novim stanovima.

To može imati dva efekta. Prvi je pozitivan za kupce, jer im povrat PDV-a smanjuje ukupni trošak kupovine. Drugi je tržišno osjetljiv, jer rast potražnje za novogradnjom može povećati pritisak na cijene ako ponuda stanova ne bude dovoljno velika.

Prema strukturi prosječne cijene novog stana u prvom kvartalu 2026. godine, od ukupnih 3.701 KM po kvadratnom metru, 482 KM se odnosilo na cijenu građevinskog zemljišta, 2.254 KM na cijenu gradnje i dobit izvođača, dok su 965 KM činili ostali troškovi uključujući PDV.

Ovaj podatak je važan jer pokazuje da cijenu kvadrata ne određuje samo PDV. Na nju utiču zemljište, troškovi gradnje, radna snaga, materijal, dozvole, finansiranje projekta i marža investitora. Zato povrat PDV-a može pomoći kupcima, ali ne rješava sam po sebi problem visokih cijena nekretnina.

Može li povrat PDV-a povećati cijene stanova?

Najveći rizik je da dio efekta mjere bude “pojeden” kroz rast cijena. Ako investitori procijene da kupci sada imaju dodatni očekivani iznos kroz povrat PDV-a, a ponuda stanova ostane ograničena, tržište bi moglo dio te koristi prebaciti u višu cijenu kvadrata.

To ne mora biti automatski scenarij. Ako se poveća gradnja, ako konkurencija među investitorima bude jača i ako kupci budu pažljivo poredili cijene, povrat PDV-a može ostati stvarna olakšica za građane. Ali u sredinama gdje je novogradnja ograničena, a potražnja visoka, ova mjera može dodatno pojačati pritisak na cijene.

Posebno treba pratiti veće urbane sredine, gdje su potražnja, cijena zemljišta i troškovi gradnje već visoki. U takvim gradovima povrat PDV-a može ubrzati odluku o kupovini, ali ne mora nužno povećati dostupnost stanova.

Starogradnja bi mogla osjetiti indirektan pritisak

Iako se povrat PDV-a odnosi na novogradnju, starogradnja bi mogla osjetiti posredne efekte. Dio kupaca koji bi ranije birao stariji stan sada bi mogao razmotriti novogradnju, posebno ako nakon očekivanog povrata razlika u ukupnom trošku bude manja.

Ipak, starogradnja neće izgubiti značaj. U mnogim gradovima stariji stanovi imaju bolju lokaciju, razvijenu infrastrukturu, blizinu škole, prevoza i javnih sadržaja. U sredinama gdje nema dovoljno novogradnje, starogradnja će i dalje ostati ključni dio ponude.

Kupci moraju biti oprezni u planiranju

Za građane je najvažnije da povrat PDV-a ne uračunavaju kao siguran novac prije nego što provjere sve uslove. Pravo zavisi od toga da li je riječ o prvom stanu, da li je nekretnina oporezovana PDV-om, da li je uknjižena na ime kupca, da li kupac i članovi domaćinstva ispunjavaju uslove i da li je dokumentacija potpuna.

Pravilnik propisuje i zabranu otuđenja stana u roku od pet godina od dana uručenja rješenja kojim je povrat odobren. Ako kupac proda ili otuđi stan prije isteka tog roka, dužan je vratiti odobreni iznos povrata, uvećan za pripadajuću kamatu.

Zbog toga ovu mjeru treba posmatrati kao ozbiljnu finansijsku olakšicu, ali ne kao jednostavan popust na stan. Ona može pomoći kupcima, može otvoriti prostor bankama za nove kreditne modele i može povećati interes za novogradnju, ali njen stvarni efekat zavisit će od kretanja cijena kvadrata, brzine rješavanja zahtjeva, ponašanja banaka i sposobnosti tržišta da odgovori većom ponudom stanova.

RTV SLON